« موسسه حقوقی تندیس تدبیر و امید»

  قانون راه نوسازی را هموار کرده است

    دیدگاه  کارشناس حقوقی؛

  اهمیت توجه به موضوع زمین‌خواری وقتی بیشتر می‌شود که نگاهی به آمار بیندازیم. برابر آمار اعلام‌شده از سوی سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور، سالانه 30 تا 35 هزار مورد زمین‌خواری شامل تصرفات و تجاوزات در کشور رخ می‌دهد. آماری که تهران در صدر آن قرار دارد و بعد از آن شیراز، مشهد و تبریز قرار گرفته‌اند. البته تشکیل شورای حفظ حقوق بیت‌المال و برخورد سریع و جدی با پرونده‌ها از سال 83، باعث کاهش 10 درصدی این جرم در کشور شده است اما برای کاهش جرمی که به گفته «غلامعلی فروغی» مشاور حقوق منابع طبیعی سود سالانه آن، مساوی بودجه تمام کشور است باید فکری جدی‌تر کرد. این موضوع را در گفت‌وگو با دکتر «سیدعلی خزائی»، مدرس دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری بررسی می‌کنیم.

   بررسی موضوع با  بازخوانی یک پرونده ؛

 یکی از نکات مهم در خصوص دعاوی حقوقی مطالبه اجرت‌المثل یک زمین عبارت است از «تقویم» آن در دادخواست. در تمامی دعاوی مالی باید خواسته در دادخواست اصطلاحا تقویم شود که  تقویم عبارت است از تعیین بها و قیمت دعوا. طبق قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی باید تقویم شود، مگر اینکه غیرمالی باشد یا تقویم آنها ممکن نباشد.

   وظایف قانونی شهرداری در نظارت بر ساخت‌و‌ساز         

   شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت‌وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساخت‌‌ساز غیرمجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهرها بر عهده شهرداری‌هاست. دلیل وسواسی که برای ساخت‌وساز در حریم شهرها وجود دارد، رعایت توازن شهرها در آینده و حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها در حریم شهر است بنابراین از آنجا پای حقوق شهروندان نیز در میان است و خود شهروندان باید به عنوان ناظری بر رعایت این مقررات نظارت کنند.

  بازخوانی یک پرونده ؛

     نظر کارشناسان حقوقی در این خصوص:

  قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند سمی صادر شود. همچنین همه ادارات دولتی و محاکم تنها دارندگان سند رسمی را به عنون مالک خواهند شناخت.  در این زمینه قانونی به تصویب رسیده است که از بسیاری از اختلافات، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد کرد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی بیشتر این موضوع پرداخته‌ایم.

  ضمانت اجراهای ماده 100 قانون شهرداری    

 بر این اساس برای برخورد با متخلفان، شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمصور واقع باشد، جلوگیری کند و کمیسیونی که به نام همین ماده شناخته می‌شود به تخلفات و اختلافات مربوط رسیدگی می‌کند.

  مجازات تغییر کاربری غیرقانونی

  یکی از تخلفات راجع به اراضی که سود سرشاری را سرازیر جیب متخلف می‌کند تغییر بدون مجوز کاربری است. قانونگذار برای اینکه از باغ‌ها و زمین‌های زراعتی حفاظت کند و مانع از آن شود که این زمین‌ها تبدیل به برج و مسکن شوند، قوانینی به تصویب رسانده است. در این قوانین کسانی که بدون مجوز اقدام به تغییر کاربری کنند، مجرم شناخته شده‌اند در قالب بررسی یک پرونده نحوه شکایت و رسیدگی به این جرم را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

  شکایت اشخاص ذی نفع از تصمیمات کمیسیونهای ماده 100

   کلاسه پرونده: 82/92

   شماره دادنامه: 115

موضوع رأی: همسایه مجاور ملک موضوع رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری ذی نفع محسوب شده و حق شکایت به خواسته ابطال رأی کمیسیون مذکور را دارد .

  مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

  قوانین حاکم بر تملک اراضی            

 افزایش جمعیت شهرها و توسعه محیط‌های شهری، چاره‌ای جز توسعه شاهراه‌ها و زیرساخت‌های عمرانی باقی نمی‌گذارد؛ اما مشکلات بسیاری برای توسعه طرح‌های عمرانی وجود دارد که مهم‌ترین مشکل، تعیین تکلیف وضعیت حقوقی زمین‌هایی است که در محدوده این طرح‌ها قرار دارند. قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است تا شاید این مشکل را حل کند که در ادامه به بررسی این قوانین و مقررات می‌پردازیم.

  بسته حقوقی برای پیش خرید

 آنقدر پیش خرید و پیش فروش ساختمان‌ها مشکل ایجاد کرد تا بالاخره بعد از هشت سال نمایندگان مجلس در آخرین قانون مرتبط با این موضوع دستی بردند و سختگیری‌های قانونی را تا بخشی از مشکلات قضایی و کلاهبرداری‌هایی که در این حوزه انجام می‌شود، کم شود. اوایل خرداد سال یکهزار سیصد و نود و سه بود که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب هیات وزیران رسید و تغییراتی را در این حوزه ایجادکرد. در ادامه با بخشی از مقررات این آیین نامه آشنا می شوید.

   سیاست‌گذاری‌ها‌ پس از انقلاب در زمینه اراضی؛ 

در خصوص زمین‌شهری قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است. برخی از آنها بایدها و نبایدهایی را مشخص کرده و برخی دیگر به ترسیم خط‌مشی‌ها و سیاست‌ها پرداخته اند. برای بررسی دلیل افزایش قیمت زمین در طول سال‌های گذشته و افزایش تاثیر آن در قیمت تمام‌شده مسکن، باید دید چه سیاست‌هایی در خصوص مسکن ترسیم شده است.

 در ادامه به بررسی این موضوع در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی پرداخته‌ایم.

   بررسی رای وحدت رویه دیوان عالی کشور 

 حتما شنیده‌اید که فلان ملک یا زمین، ملی اعلام شده است. معنی این عبارت این است که مالکیت آن به مردم منتقل می‌شود و دولت به نمایندگی از مردم آن را تصرف و اداره می‌کند. اما در چنین تصمیمی ممکن است حقوق مردم نادیده گرفته شود برای همین باید راه برای اعتراض به آن وجود داشته باشد. کمیسیونی در این خصوص در قانونی در سال 1346 و کمیسیونی دیگر در سال 1367 پیش‌بینی شد که باعث ایجاد ابهاماتی در تعیین و تشخیص مرجع صالح شد. در ادامه در قالب بررسی رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور به بررسی مرجع صالح برای اعتراض به ملی شدن اراضی می‌پردازیم.

   گفت‌و‌گو با کارشناسان حقوقی:

   «افراز» راهی برای پایان دادن به مالکیت مشاع

  نظارت شوراهای‌اسلامی شهر

  مطابق قانون اساسی در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران شوراها از ارکان اداره امور کشور و با توجه به اصل یکصدم قانون اساسی از صلاحیت نظارتی برخوردارهستند. در زیر نقش نظارتی شوراها بر شهرداری مورد بررسی قرار گرفته و به سازوکارهایی که بر اساس آن، شورا می‌تواند شهردار را برکنار کند اشاره شده است.

  عوارض تغییرکاربری        

 تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری یکی از موضوع‌های محل بحث در سال‌های اخیر بوده است. این تغییر کاربری‌ها به عقیده برخی به مقاصد انتفاعی برای شهرداری‌ها تبدیل ‌شده است.

برای بررسی جایگاه قانونی عوارض تغییر کاربری، همچنین برخی موضوعات مرتبط با فعالیت شهرداری‌های از قبیل فروش تراکم و جایگاه حقوقی پارکبان‌ها با دکتر مهدی هداوند، مدرس دانشگاه و متخصص حقوق اداری گفت‌وگو کرده ایم که در ادامه می‌خوانید.

  این روزها همه کسانی که دنبال خانه‌ای به عنوان سرپناه می‌گردند سوالی را ابتدای توافقات خود مطرح می‌کنند: «پارکینگ هم دارد؟» دلیل این سوال مشکلاتی است که این فضای کوچک در روزهای آتی ممکن است برای ساکن ساختمان ایجاد کند.  در اکثر موارد بساز‌و‌بفروش‌ها، این قاعده شهرسازی را که باید به ازای هر واحد مسکونی، یک پارکینگ ساخته شود، اجرا نمی‌کنند و در نتیجه تعداد پارکینگ‌ها از تعداد واحد‌های مسکونی کمتر می‌شود و نماینده ثبت با نظر مالک ساختمان، فقط برای برخی از واحد‌ها، پارکینگ اختصاص می‌دهد.

   اجزای آپارتمان را بشناسیم

 باید این نکته را مورد توجه قرار دهیم که یک آپارتمان از اجزای مختلفی تشکیل شده است که در یک نگاه کلی به اختصاصی و مشترک تقسیم می‌شود. این تقسیم‌بندی در ماده یک قانون «تملک آپارتمان‌ها» مورد توجه قرار گرفته است. در این قانون بخش‌های مشترک شامل قسمت‌هایی که عموم ساکنان ساختمان از آن استفاده می‌کنند یعنی قسمت‌هایی که برابر ماده 3 این قانون «حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد».

  بنابراین قسمت‌های مشترک ساختمان ویژگی‌هایی دارد که شامل عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به‌عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاشتن اشیا، ممنوعیت نگهداری حیوانات و مواردی از این قبیل می‌شود.

نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت، آپارتمان‌نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمان‌نشینی اگرچه هزینه‌های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید، برای تقسیم هزینه‌های ساختمان سهم شارژ پرداخت و شارژ عقب افتاده همسایه را را به او یادآوری کنید و اختلافات ناشی از این مسایل را حل‌وفصل کنید. رعایت دقیق این بایدها و نبایدها و حرکت روی مدار اخلاق، به «فرهنگ آپارتمان‌نشینی» معروف شده است؛ فرهنگی که در برخی مناطق شهری به‌ کندی در حال پیشرفت است. اما اگر هر کس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمانی بشناسد، اختلافات کمتری بروز خواهد کرد. رعایت فرهنگ آپارتمانی به ‌آسانی رعایت چند گزاره اخلاقی و قانونی ساده است. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن می‌تواند راهنمای شما در این خصوص باشد.

 آپارتمان چیست؟

 تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد. اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است. اینکه شما از آن برای سکونت استفاده می‌کنید یا در آن کاسبی راه انداخته‌اید در تعریف آن تأثیری ندارد.

مقتضیات زندگی در شهرهای بزرگ که متشکل از ساختمان‌های و فضاهای متراکم و به‌ هم فشرده است، گاه معضلاتی را پدید می‌آورد که با وجود پیش‌بینی راهکار‌های صریح از سوی قانونگذار، بروز اختلاف و دعاوی گوناگون حقوقی و کیفری دور از انتظار نیست.‌ در این میان زندگی در محیط‌های آپارتمانی که متشکل از بخش‌های مشاع است درگیری‌هایی را در میان شهروندان پدید می‌آورد که زمینه‌ساز طرح دعوا در مراجع قضایی می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به اهمیت قابل توجهی که قانونگذار به مفهوم تصرف و نیز احترام به تصرف سابق داده است، طرح دعاوی متعددی در خصوص ادعای تصرف عدوانی در مراجع کیفری به کرات مشاهده شده است. در ادامه به بررسی پرونده‌ای می‌پردازیم که در آن مسئله ادعای تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمانی زمینه‌ساز بروز اختلاف و طرح دعوا در دادسرا و سپس دادگاه عمومی کیفری شده است.

سال‌هاست که شکل زندگی در شهرهای بزرگ تغییر پیدا کرده و خانه‌های بزرگ با حیاط و اتاق‌های متعدد جای خود را به واحدهای آپارتمانی داده است. در برخی از مناطق پرتراکم شهرهای بزرگ با متراژ کم واحدهای آپارتمانی متعددی بنا شده است. سکونت چندین نفر در واحدهای آپارتمانی متعدد با متراژ کم نیازمند رعایت برخی بایدها و نبایدهای اخلاقی و قانونی است که به طور کلی فرهنگ آپارتمان‌نشینی نام گرفته است. بسیاری از مشکلاتی که در آپارتمان‌ها میان ساکنان به وجود می‌آید ریشه در درک نادرست از وظایف و حقوق و انتظارات و توقعات بیجا و نامتناسب با واقع دارد. در ادامه برخی از بایدها و نبایدهای آپارتمان‌نشینی را بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها بررسی می‌کنیم.

آموزش نکات و موضوعات حقوقی به عموم شهروندان در سال‌های اخیر مورد توجه رسانه‌ها قرار گرفته است. انتقال پیام‌های آموزشی حقوقی عموما از سوی رسانه‌های چاپی و دیجیتال مورد استفاده قرار می‌گیرد. در قوانین و مقررات کشور به خصوص قانون برنامه پنجم توسعه بیشتر به تکلیف سازمان صدا و سیما در این خصوص اشاره شده است.

محیط‌های شهری مجموعه‌ای پیچیده از مهاجران، بومیان و مسافران است که زمینه لازم برای توسعه و رشد جرایم را دارد. شهرهای بزرگ امروزی در صورتی که به خوبی مدیریت نشوند می‌توانند کانون جرایم باشند. وضع شهرها به گونه‌ای است که نه‌تنها مجرمان را قادر به ارتکاب اقدامات مجرمانه خود می‌کند، ممکن است محرک مجرمان بالقوه به ارتکاب جرم نیز باشد.

زندگی شهری امروز شرایط خاصی را برای ساکنان شهرهای بزرگ به وجود آورده است؛ از یک طرف روابط همسایگی کمرنگ‌تر شده و همسایه‌ها همدیگر را نمی‌شناسند و از طرف دیگر ارتباط میان واحدهای یک آپارتمان همسایه‌ها را از نظر تامین هزینه های مشترک در شرایطی به هم پیوند زده است.

 

در چنین شرایطی حل برخی اختلافات در خصوص مشکلات مالی دردسرهایی به دنبال خواهد داشت. معمولا این روابط مالی در قالب پرداخت سهم شارژ ساختمان تنظیم می‌شود. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان نحوه محاسبه سهم شارژ و مطالبه آن بررسی می‌شود.

از آنجاکه قرارداد ها یکی از مهمترین ابزارهای اثبات حقوق طرفین به شمار می روند و باتوجه به اینکه بیشتر فعالیتهای اقتصادی در قالب قرارداد مبادله می شوند. لذا چگونگی تنظیم آنها از اهمیت خاصی برخوردار است .

یکی از مهمترین قراردادهایی که سالانه شاید میلیاردها ریال از بودجه بخش عمومی و خصوصی را به خود اختصاص می دهد قراردادهای پیمانکاری و مشارکت است، که بخش مهمی از فعالیتهای عمرانی بخش عمومی و خصوصی را در برمی گیرد.

با توجه به اهمیت موضوع مهم ترین خدمات تخصصی موسسه حقوقی تندیس تدبیر و امید در این بخش به شرح ذیل می باشد :

1- ارائه خدمات به دستگاههای دولتی، شهرداریها و شرکت های کارگزاری در زمینه فرآیند مشارکت.