قانون راه نوسازی را هموار کرده است
قانون راه نوسازی را هموار کرده است
دیدگاه کارشناس حقوقی؛
اهمیت توجه به موضوع زمینخواری وقتی بیشتر میشود که نگاهی به آمار بیندازیم. برابر آمار اعلامشده از سوی سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری کشور، سالانه 30 تا 35 هزار مورد زمینخواری شامل تصرفات و تجاوزات در کشور رخ میدهد. آماری که تهران در صدر آن قرار دارد و بعد از آن شیراز، مشهد و تبریز قرار گرفتهاند. البته تشکیل شورای حفظ حقوق بیتالمال و برخورد سریع و جدی با پروندهها از سال 83، باعث کاهش 10 درصدی این جرم در کشور شده است اما برای کاهش جرمی که به گفته «غلامعلی فروغی» مشاور حقوق منابع طبیعی سود سالانه آن، مساوی بودجه تمام کشور است باید فکری جدیتر کرد. این موضوع را در گفتوگو با دکتر «سیدعلی خزائی»، مدرس دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری بررسی میکنیم.
بررسی موضوع با بازخوانی یک پرونده ؛
یکی از نکات مهم در خصوص دعاوی حقوقی مطالبه اجرتالمثل یک زمین عبارت است از «تقویم» آن در دادخواست. در تمامی دعاوی مالی باید خواسته در دادخواست اصطلاحا تقویم شود که تقویم عبارت است از تعیین بها و قیمت دعوا. طبق قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی باید تقویم شود، مگر اینکه غیرمالی باشد یا تقویم آنها ممکن نباشد.
وظایف قانونی شهرداری در نظارت بر ساختوساز
شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساختوساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساختساز غیرمجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهرها بر عهده شهرداریهاست. دلیل وسواسی که برای ساختوساز در حریم شهرها وجود دارد، رعایت توازن شهرها در آینده و حفظ اراضی کشاورزی، باغها و جنگلها در حریم شهر است بنابراین از آنجا پای حقوق شهروندان نیز در میان است و خود شهروندان باید به عنوان ناظری بر رعایت این مقررات نظارت کنند.
بازخوانی یک پرونده ؛
- در زندگی امروزی که آپارتمانهای چندطبقه جای خانههای ویلایی باصفای گذشته را گرفته است زیاد عجیب به نظر نمیرسد که ساکنان همسایههایشان همدیگر را نشناسند و یک اختلاف کوچک را تبدیل به یک دعوای قضایی کنند. گاهی آنچه منشای بروز دعواست تغییرات یکی از همسایهها در ملک خود است به نحوی که کل ساختمان را تحت تاثیر قرار میدهد. باز کردن پنجره جدید و نردهکشی و مواردی از این دست ممکن است باعث به وجود آمدن اختلاف شود. در ادامه با تحلیل یک پرونده قضایی خواهیم دید که این اختلافات در دادگاه چه سرنوشتی دارند.
نظر کارشناسان حقوقی در این خصوص:
قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند سمی صادر شود. همچنین همه ادارات دولتی و محاکم تنها دارندگان سند رسمی را به عنون مالک خواهند شناخت. در این زمینه قانونی به تصویب رسیده است که از بسیاری از اختلافات، کلاهبرداریها و سوءاستفادهها جلوگیری خواهد کرد. در گفتوگو با کارشناسان به بررسی بیشتر این موضوع پرداختهایم.
ضمانت اجراهای ماده 100 قانون شهرداری
مالکان اراضی و املاکی که در محدوده شهر واقع شدهاند باید قبل از هر اقدم عمرانی تفکیک اراضی و شروع ساختمانسازی از شهرداری پروانه بگیرند. این تکلیف قانونی که ماده 100 قانون شهرداریها مقرر شده است، مهمترین سازوکار ضابطهمند کردن ساختوساز و نظارت بر آن است.بر این اساس برای برخورد با متخلفان، شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمصور واقع باشد، جلوگیری کند و کمیسیونی که به نام همین ماده شناخته میشود به تخلفات و اختلافات مربوط رسیدگی میکند.
مجازات تغییر کاربری غیرقانونی
یکی از تخلفات راجع به اراضی که سود سرشاری را سرازیر جیب متخلف میکند تغییر بدون مجوز کاربری است. قانونگذار برای اینکه از باغها و زمینهای زراعتی حفاظت کند و مانع از آن شود که این زمینها تبدیل به برج و مسکن شوند، قوانینی به تصویب رسانده است. در این قوانین کسانی که بدون مجوز اقدام به تغییر کاربری کنند، مجرم شناخته شدهاند در قالب بررسی یک پرونده نحوه شکایت و رسیدگی به این جرم را مورد بررسی قرار میدهیم.
شکایت اشخاص ذی نفع از تصمیمات کمیسیونهای ماده 100
کلاسه پرونده: 82/92
شماره دادنامه: 115
موضوع رأی: همسایه مجاور ملک موضوع رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری ذی نفع محسوب شده و حق شکایت به خواسته ابطال رأی کمیسیون مذکور را دارد .
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
قوانین حاکم بر تملک اراضی
افزایش جمعیت شهرها و توسعه محیطهای شهری، چارهای جز توسعه شاهراهها و زیرساختهای عمرانی باقی نمیگذارد؛ اما مشکلات بسیاری برای توسعه طرحهای عمرانی وجود دارد که مهمترین مشکل، تعیین تکلیف وضعیت حقوقی زمینهایی است که در محدوده این طرحها قرار دارند. قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است تا شاید این مشکل را حل کند که در ادامه به بررسی این قوانین و مقررات میپردازیم.
بسته حقوقی برای پیش خرید
آنقدر پیش خرید و پیش فروش ساختمانها مشکل ایجاد کرد تا بالاخره بعد از هشت سال نمایندگان مجلس در آخرین قانون مرتبط با این موضوع دستی بردند و سختگیریهای قانونی را تا بخشی از مشکلات قضایی و کلاهبرداریهایی که در این حوزه انجام میشود، کم شود. اوایل خرداد سال یکهزار سیصد و نود و سه بود که آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان به تصویب هیات وزیران رسید و تغییراتی را در این حوزه ایجادکرد. در ادامه با بخشی از مقررات این آیین نامه آشنا می شوید.
سیاستگذاریها پس از انقلاب در زمینه اراضی؛
در خصوص زمینشهری قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است. برخی از آنها بایدها و نبایدهایی را مشخص کرده و برخی دیگر به ترسیم خطمشیها و سیاستها پرداخته اند. برای بررسی دلیل افزایش قیمت زمین در طول سالهای گذشته و افزایش تاثیر آن در قیمت تمامشده مسکن، باید دید چه سیاستهایی در خصوص مسکن ترسیم شده است.
در ادامه به بررسی این موضوع در سالهای پس از پیروزی انقلاب اسلامی پرداختهایم.
بررسی رای وحدت رویه دیوان عالی
کشور
حتما شنیدهاید که فلان ملک یا زمین، ملی اعلام شده است. معنی این عبارت این است که مالکیت آن به مردم منتقل میشود و دولت به نمایندگی از مردم آن را تصرف و اداره میکند. اما در چنین تصمیمی ممکن است حقوق مردم نادیده گرفته شود برای همین باید راه برای اعتراض به آن وجود داشته باشد. کمیسیونی در این خصوص در قانونی در سال 1346 و کمیسیونی دیگر در سال 1367 پیشبینی شد که باعث ایجاد ابهاماتی در تعیین و تشخیص مرجع صالح شد. در ادامه در قالب بررسی رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور به بررسی مرجع صالح برای اعتراض به ملی شدن اراضی میپردازیم.
گفتوگو با کارشناسان حقوقی:
گذشت آن زمانی که مردم در خانه هم را میزدند و مسکن مورد نظر خود را برای خرید یا اجازه پیدا میکردند. حتی آن زمانی که افراد در همنشینیهای شبانه ملکی را میخریدند و میفروختند و تمام سندشان هم تکه کاغذی بود که جلوی بقیه افراد حاضر در مهمانی امضا میشد نیز گذشته است.
«افراز» راهی برای پایان دادن به مالکیت مشاع
وقتی دو یا چند نفر در یک ملک شریک هستند به این معنی است که هر ذره آن ملک بین آنها مشترک است؛ بنابراین هیچ شریکی نمیتواند مدعی شود که قسمتی از ملک متعلق به اوست. علاوه بر این اداره ملک مشترک باید با توافق همه شرکا باشد؛ بنابراین هیچ شریکی نمیتواند ملک را بدون اجاره شریک خود به تصرف مستاجر بدهد یا تصرف فیزیکی دیگری کند.
نظارت شوراهایاسلامی شهر
مطابق قانون اساسی در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران شوراها از ارکان اداره امور کشور و با توجه به اصل یکصدم قانون اساسی از صلاحیت نظارتی برخوردارهستند. در زیر نقش نظارتی شوراها بر شهرداری مورد بررسی قرار گرفته و به سازوکارهایی که بر اساس آن، شورا میتواند شهردار را برکنار کند اشاره شده است.
عوارض تغییرکاربری
تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری یکی از موضوعهای محل بحث در سالهای اخیر بوده است. این تغییر کاربریها به عقیده برخی به مقاصد انتفاعی برای شهرداریها تبدیل شده است.
برای بررسی جایگاه قانونی عوارض تغییر کاربری، همچنین برخی موضوعات مرتبط با فعالیت شهرداریهای از قبیل فروش تراکم و جایگاه حقوقی پارکبانها با دکتر مهدی هداوند، مدرس دانشگاه و متخصص حقوق اداری گفتوگو کرده ایم که در ادامه میخوانید.
در چنین شرایطی حل برخی اختلافات در خصوص مشکلات مالی دردسرهایی به دنبال خواهد داشت. معمولا این روابط مالی در قالب پرداخت سهم شارژ ساختمان تنظیم میشود. در ادامه در گفتوگو با کارشناسان نحوه محاسبه سهم شارژ و مطالبه آن بررسی میشود.
از آنجاکه قرارداد ها یکی از مهمترین ابزارهای اثبات حقوق طرفین به شمار می روند و باتوجه به اینکه بیشتر فعالیتهای اقتصادی در قالب قرارداد مبادله می شوند. لذا چگونگی تنظیم آنها از اهمیت خاصی برخوردار است .
یکی از مهمترین قراردادهایی که سالانه شاید میلیاردها ریال از بودجه بخش عمومی و خصوصی را به خود اختصاص می دهد قراردادهای پیمانکاری و مشارکت است، که بخش مهمی از فعالیتهای عمرانی بخش عمومی و خصوصی را در برمی گیرد.
با توجه به اهمیت موضوع مهم ترین خدمات تخصصی موسسه حقوقی تندیس تدبیر و امید در این بخش به شرح ذیل می باشد :
1- ارائه خدمات به دستگاههای دولتی، شهرداریها و شرکت های کارگزاری در زمینه فرآیند مشارکت.